La qualité perçue en immobilier : Mesure des perceptions, divergences des représentations de la centralité urbaine et impact des travaux d’aménagement sur la qualité de l’environnement
20/09/2022 à 14h00
M. Paul ANDRIOT présente ses travaux en soutenance le 20/09/2022 à 14h00
À l'adresse suivante : Université Paris Dauphine Pl. du Maréchal de Lattre de Tassigny, 75016 Paris - Salle A701
En vue de l'obtention du diplôme : Doctorat en Sciences de Gestion
La soutenance est publique
Titre des travaux
La qualité perçue en immobilier : Mesure des perceptions, divergences des représentations de la centralité urbaine et impact des travaux d’aménagement sur la qualité de l’environnement
École doctorale
École doctorale Dauphine SDOSE
Équipe de recherche
UMR 7088 - Dauphine Recherches en Management
Section CNU
06 - Sciences de gestion et du management
Directeur(s)
M. Arnaud SIMON
Membres du jury
| Nom | Qualité | Établissement | Rôle |
|---|---|---|---|
| M. Arnaud SIMON | Maître de conférences | UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - PSL | Directeur de thèse |
| M. Fabrice LARCENEUX | Chargé de recheche CNRS | UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - PSL | Co-encadrant de thèse |
| Mme Nathalie GARDES | Maître de conférences | Université de Bordeaux | Rapporteure |
| M. Sébastien BOURDIN | Professeur | EM Normandie | Rapporteur |
| M. Michel BARONI | Professeur | ESSEC Business School | Examinateur |
| Mme Valérie GUILLARD | Professeur des Universités | UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - PSL | Examinatrice |
| M. André TORRE | Directeur de recherche | University Paris-Saclay - INRAE – Agroparistech | Examinateur |
| M. Olivier MEGE | Fondateur | Real Quality Rating | Invité |
Résumé
Au cours de la deuxième partie du XXème siècle, le management a irrigué les dynamiques de production de la ville. La financiarisation progressive du secteur immobilier a imprimé une logique de rentabilité en recourant aux outils de la finance pour déterminer la valeur des immeubles (essentiellement des taux d’actualisation opéré via l’espérance de loyers futurs). Aujourd’hui, ces instruments financiers trouvent leurs limites : ils n’ont pas pu évoluer avec la connaissance immobilière et se révèlent biaisés car ils n’intègrent pas, ou très peu, la qualité intrinsèque des biens immobiliers eux-mêmes. De fait, les pratiques managériales, miroir de la littérature dans le champ, fondent l’estimation de la valeur d’un bien en fonction sa localisation dans la ville et non des caractéristiques de l’immeuble. Curieusement, c’est pourtant la qualité intrinsèque des immeubles dont il est question lorsque sont mentionnés les problématiques de développement durable, les impacts environnementaux, les consommations énergétiques ou la qualité de vie au travail. Mais aucun indicateur ne peut réellement être utilisé pour organiser des stratégies immobilières et urbaines performantes. Certes, il existe quelques certifications (comme Breeam ou Leed), mais elles restent très parcellaires, définies par quelques experts et ne concernent qu’une infime partie du parc immobilier. A l’heure actuelle, il n’existe pas d’indicateurs qui tiendraient compte des préférences des acteurs de l’écosystème urbain, asset managers comme utilisateurs. Leur absence est préjudiciable à plusieurs titres. Outre la faible visibilité de la qualité intrinsèque du parc immobilier d’un territoire d’une part et l’incapacité à identifier les dimensions de la qualité expliquant la valeur d’un bien d’autre part, l’absence d’un tel signal de qualité crée des situations d’asymétries informationnelles au détriment des acteurs eux-mêmes. Les informations existantes sur la qualité des biens sont généralement dans les mains des propriétaires qui disposent de la documentation de l’immeuble et dans celles de quelques intermédiaires de marché qui opèrent de gré à gré, créant de facto des inégalités d’accès à l’information et au bon fonctionnement du système. Ainsi, les locataires ne disposent pas d’outils de négociation quantifiant l’obsolescence des biens qu’ils occupent mais doivent payer des loyers en croissance régulière, au risque de devoir quitter les lieux et créer subitement de la vacance préjudiciable à tout l’écosystème urbain. La diffusion d’un indice de qualité applicable à l’ensemble des immeubles permettrait non seulement de proposer un signal d’information à l’ensemble des occupants de la ville (propriétaires, locataires, gestionnaires d’immeubles, investisseurs, etc.), mais aussi aux acteurs publics et aux managers urbains afin d’améliorer les prises de décisions en matière d’aménagement du territoire. Cette recherche propose de construire un indicateur original qui intègre l’ensemble des données d’un immeuble. Ancré dans la littérature marketing sur la qualité perçue Zeithmal 1988, notre indicateur considère la qualité comme le résultat de la perception de l’ensemble des acteurs de l’écosystème urbain et permet de noter a priori l’ensemble d’un parc immobilier dès lors qu’un minimum de données est connu.