La lutte contre l’habitat indigne au révélateur du cas marseillais

« Avant de se demander ce qu’une municipalité peut faire face à l’habitat indigne, on peut se pencher sur ce qu’il faut éviter, à partir du contre-exemple absolu de la ville de Marseille d’avant le drame de la rue d’Aubagne et les effondrements de deux immeubles insalubres en 2018, qui ont causé la mort de huit personnes. Pendant des années, la municipalité avait laissé se développer sans réagir un parc de 40 000 logements indignes ». C’est par ces mots que la Fondation pour le logement – ex-Fondation Abbé Pierre – aborde la lutte contre l’habitat indigne dans son rapport de 2026.¹,²

Une fois de plus, la cité phocéenne est pointée du doigt. Si les quartiers Nord de Marseille font régulièrement la une des médias, l’effondrement des immeubles de la rue d’Aubagne a jeté une lumière crue sur la situation du centre ancien, où se trouvent des quartiers parmi les plus pauvres et les plus délabrés de France. Dans la foulée de ce drame, des milliers de personnes ont dû être évacuées et relogées dans des conditions difficiles.

« De nombreuses villes sont particulièrement concernées par la persistance d’un parc privé indigne. »

L’habitat désormais qualifié d’« indigne » (loi Molle de 2009) englobe les notions de décence, d’insalubrité et de péril. La question du mal-logement ne se limite pas à l’habitat privé indigne, mais celui-ci n’en demeure pas moins l’une des formes les plus accentuées, à la fois comme enjeu de santé et de sécurité publique. Récemment, l’effondrement de deux immeubles à Lille en 2022 (un mort), du plancher d’un immeuble parisien en 2026 (15 blessés dont un grave), ou d’immeubles à Perpignan et à Saint-Maixent-l’Ecole (sans blessés) sont autant d’exemples du « péril en la demeure ». Outre Marseille, de nombreuses villes sont particulièrement concernées par la persistance d’un parc privé indigne et font l’objet de politiques de grande ampleur - comme Saint-Denis, Aubervilliers ou Saint-Étienne.

Pour résorber ce type d’habitat, le soutien financier et l’expertise de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) et l’Agence Nationale du Renouvellement Urbain (ANRU) sont mobilisés. Mais ces politiques complexes ne portent leurs fruits que sur le long terme, alors qu’il y a souvent urgence à agir. Un portage politique local fort, au niveau des communes et des intercommunalités s’avère en outre décisif. À Marseille, plus encore qu’ailleurs, le défi à relever est considérable. L’habitat indigne marseillais concerne environ 100 000 personnes sur une population totale de 877 000 habitants. À elle seule, Marseille représenterait autour de 10 % du parc de logements indignes français, dont le total en France métropolitaine est évalué approximativement à 400 000 unités par les services de l’État, faute de bases de données exhaustives. La Fondation pour le logement avance quant à elle une estimation de l’ordre de 600 000 logements indignes, en incluant l’Outre-mer.

Panneau en hommage aux victimes, 63 et 65 rue d'Aubagne, dans le quartier de Noailles (centre-ville). Photo de l’auteur, juin 2024.

Marseille : pourquoi tant de logements indignes ?

La cité phocéenne s’inscrit dans un contexte territorial polycentrique plus large avec : Aix-en-Provence la rivale historique, les communes situées autour de l’Étang de Berre à l’ouest (à proximité du site industrialo-portuaire de Fos-sur-Mer), la ville d’Aubagne à l’est et le secteur de la Ciotat au sud-est. À partir des années 1960, une partie des classes aisées et moyennes ont quitté la ville-centre pour le reste de ce territoire. Selon l’expression du géographe et historien Marcel Roncayolo, la ville s’est peu à peu « vidée d’une partie de sa substance »³ économique mais aussi démographique.

Contrairement aux autres grandes villes françaises, la municipalité contient en son sein sa propre banlieue, avec un territoire deux fois et demie plus vaste que Paris intramuros. Les grands ensembles aujourd’hui paupérisés, en particulier ceux des quartiers Nord, font partie intégrante de Marseille⁴. La ville affiche aujourd’hui un taux de pauvreté de 26 % (taux qui approche 40 % parmi les locataires), ce qui la distingue des autres villes-centres des métropoles françaises⁵. 27 % des habitants résident dans un des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), majoritairement situés dans les quartiers Nord et dans le centre historique. S’y concentrent une part importante de Français issus de l’immigration et de migrants récents. Depuis plus de 20 ans, des rapports alarmistes alertent sur la situation du logement indigne à Marseille. En parallèle, la ville s’est signalée par l’absence de politiques du logement en direction des populations peu solvables.

Directement mise en cause : la politique clientéliste entretenue le maire Jean-Claude Gaudin de 1995 à 2020, héritière de son prédécesseur Gaston Defferre. Par des jeux d’alliances de partis variables, la politique municipale a beaucoup plus profité aux classes moyennes et supérieures qu’aux classes populaires⁶. Sous l’ère Gaudin, le désintérêt pour celles-ci s’est renforcé, au profit d’opérations de promotion privée et de grands projets urbains visant à renforcer l’attractivité économique, touristique et résidentielle de la ville. Si cette dernière politique a porté certains fruits en termes d’image et de redéveloppement urbain, elle a laissé dans l’ombre les besoins d’une large partie de la population, que ce soit en matière d’habitat, d’entretien des écoles, de développement des transports en commun ou de lutte contre la pollution⁷.

Le bâti de la rue d’Aubagne avec au milieu l’emplacement des deux immeubles effondrés en 2018. Photo de l’auteur, 2024.

« Produire » de l’habitat indigne : mode d’emploi

Marseille n’a pas le monopole de l’habitat indigne mais la ville représente un cas d’école pour comprendre comment est « produit » ce type d’habitat dans le secteur privé. Un immeuble est produit une première fois, puis reproduit dans la durée à travers les investissements nécessaires à son entretien. Qu’il s’agisse d’immeubles du 18e siècle du centre de Marseille ou de barres en copropriété construites plus en périphérie dans les années 1960, le point de départ est l’inaction des propriétaires - occupants ou bailleurs. Faute de moyens financiers et/ou de volonté, l’insalubrité se produit peu à peu, renforcée en cas de défaillance du syndic de copropriété. Faute de signalement par les habitants, voisins ou autres acteurs locaux, le processus de dégradation se poursuit jusqu’à l’indignité, et parfois le risque de péril.

L’une des difficultés propres à l’action sur le parc privé indigne tient à la nécessité d’agir dans le respect du droit de la propriété. C’est pourquoi le volet incitatif des dispositifs prime dans le cadre de procédures juridiques complexes et longues. Et lorsque le volet coercitif (préemption, expropriation) peut être mobilisé, ce n’est qu’en dernier recourt, face à l’urgence à agir.

« La lutte contre l'habitat indigne est la conséquence de la production de ce type d'habitat. »

L’effondrement de la rue d’Aubagne a permis de mettre en lumière tous les dysfonctionnements dans la mise en place des procédures ainsi que les effets cumulés de non-décisions. Le manque patent de moyens humains et de compétences au sein de l’administration municipale a empêché de traiter efficacement les signalements, de l’instruction du dossier jusqu’à la réalisation de travaux. Pourtant, la contractualisation entre les pouvoirs publics locaux et les deux agences de l’État, l’ANAH et l’ANRU, apporte sans conteste les moyens financiers et d’expertise nécessaires à la lutte contre l’habitat indigne. Encore faut-il que les élus locaux manifestent une volonté politique à agir.

Lorsque les élus s’engagent dans une « lutte » contre l’habitat indigne, c’est malheureusement la conséquence d’une « production » de ce type d’habitat sur plusieurs décennies, faute d’anticipation, d’actions de prévention, d’intervention et donc de planification urbaine. Or, lorsque l’on agit le parc le plus dégradé, ce qui peut nécessiter une ou plusieurs décennies pour en venir à bout, le reste du parc ancien non encore ciblé continue de se dégrader, avec à la clé les mêmes problèmes qui se poseront 5, 10 ou 20 ans plus tard. Par ailleurs, la lutte contre les « marchands de sommeil », souvent affichée en tant que priorité par les élus, se heurte dans les faits à l’absence de solutions de relogement, qui plus est pour les personnes en situation irrégulière.

Les principaux obstacles à la lutte contre l’habitat indigne à Marseille

Le drame de la rue d’Aubagne a localement suscité une forte mobilisation collective et a contribué à la constitution du « Printemps marseillais » : union de la gauche qui a porté à la tête de la municipalité Michèle Rubirola (EELV) puis, quelques mois plus tard, Benoît Payan (PS), contre la dauphine de Jean-Claude Gaudin, Martine Vassal la tête du département et qui a pris entretemps la présidence de la métropole Aix-Marseille-Provence.

Pour lutter efficacement contre l’habitat indigne, le maire réclame le retour à la ville de la compétence habitat et logement qui a été transférée à la métropole. De son côté, la métropole est peu encline à agir massivement et rapidement. Non voulue par les élus des six intercommunalités préexistantes, cette métropole imposée par l’État reste faible politiquement⁸. S’ajoutent les oppositions politiques entre les communes, entre elles et avec la métropole. Beaucoup ne souhaitent pas mutualiser leurs ressources avec Marseille, ville jugée « pauvre », et confrontée à de nombreux problèmes sociaux.

Dans ce contexte de blocage et face à la situation particulièrement dégradée des écoles marseillaises, Emmanuel Macron a annoncé en 2021 un engagement fort de l’État : le plan « Marseille en grand ». Chiffré dans un premier temps à plus d’un milliard d’euros (5 milliards sont évoqués aujourd’hui), ce programme comprend entre autres un volet concernant la lutte contre l’habitat indigne (avec 10 000 logements visés). Ce plan décidé sans études préalables et sans concertation avec les acteurs locaux, doit conduire l’État, ses services déconcentrés, la métropole et les différentes collectivités territoriales (région PACA, département des Bouches-du-Rhône, ville de Marseille) à coopérer.

S’il faut saluer l’ambition de ce plan sans précédent, les obstacles à sa mise en œuvre sont nombreux, comme l’a notamment souligné un rapport de la Cour des comptes de 2024. Celui-ci pointe un manque de plan d’ensemble permettant d’articuler entre elles des politiques qui restent largement sectorielles, et l’absence de contractualisation avec les différents acteurs publics concernés. Compte tenu de la faiblesse politique de la métropole et des rapports difficiles entre celle-ci et la mairie de Marseille, certains plaident pour la mise en place d’une politique dérogatoire permettant une action massive menée à la bonne échelle et encadrée par l’État. Comme pour le projet Euroméditerranée, une opération d’intérêt national (OIN) pourrait être envisagée. Mais l’État en a-t-il encore les moyens financiers et les ressources d’expertise, si tant est qu’il en ait la volonté ?

À défaut, la question se pose, dans le cas de la métropole d’Aix-Marseille-Provence comme dans celui d’autres intercommunalités, de la mise en place d’un réel pouvoir supra-communal, plutôt qu’intercommunal, avec des moyens financiers et d’expertise renforcés. Mais, compte tenu de l’histoire et des spécificités de ce territoire, de la position singulière de Marseille dans un système territorial complexe, une réelle coopération locale est-elle aujourd’hui possible afin de rendre cette métropole renforcée gouvernable ?